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          典型上市房企上半年償債能力減弱

          2022-09-27 09:45:44|來源:樂居買房
          摘要| 今年下半年以來,融資端積極信號不斷釋放,房企融資環境也得到適度改善。

           今年下半年以來,融資端積極信號不斷釋放,房企融資環境也得到適度改善。

          ??盡管如此,房地產企業仍然面臨著外部融資渠道不暢、內部銷售回款乏力的情況,在這種情況下,上半年房企頻頻出現違約風波。

          ??上半年房地產企業償債壓力到底如何?

          ??隨著房企中期業績告一段落,CRIC盤點了71家重點上市房企今年上半年財務情況,發現了幾個重要數據變化。一個是樣本房企現金持有量下降,71家上市房企現金持有量較期初下降15%。另一個是總有息負債下降,短期尤其負債上升1.4%。此外,流動性壓力之下,房企非受限現金短債比下降至1.1。

          ??與此同時,綠檔房企的比例進一步下降。

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          ??今年上半年以來,房企融資端不斷釋放出積極信號。

          ??5月碧桂園、龍湖、美的置業等房企發債引入CDS或CRMW在內的信用保護工具;8月中旬,監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?!?。

          ??但融資積極信號并未覆蓋全行業,僅個別優質房企可以享受到政策利好。房企外部融資渠道依然凍結。CRIC數據顯示,8月,100家典型房企融資總量僅為323.64億元,創年內單月新低,且融資量已連續5個月環比負增長。

          ??加強銷售回款成為房企主要回血手段,然而疊加疫情影響以及購房者信心不足,整體成交也沒有明顯轉暖跡象,樣本房企近年來首次出現銷售回款同比下滑情況。

          ??CRIC數據顯示,2022年上半年重點房企全口徑銷售規模達到28007億元,同比下降45%,并表銷售回款規模為16911億元,同比下降了35%。

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          ??在此背景下,重點房企現金持有量出現大幅下降,資金壓力進一步加大。

          ??CRIC數據顯示,上半年末重點上市房企現金持有量為20412億元,同比下降22.8%,較年初下降了15%。其中,92%的房企現金較期初有所下降,TOP31-50房企現金持有量降幅最為明顯。

          ??實際上,從歷年現金持有情況來看,2018年達到了峰值,為35%,隨后2019年、2020年現金持有量增速逐步下滑至12%和15%。而2021年,樣本房企現金持有量首次出現負增長,同比下降9%。

          ??2021年下半年,可以說是房地產市場轉折點。經歷了上半年成交放量,熱點三四線城市房價在上半年也出現了普漲行情,但下半年卻明顯轉冷,百城成交面積持續下行,同比跌幅擴大至30%,由此房地產行業開啟了新一輪下行周期。

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          ??房企融資環境遇冷,融資受限的情況下,總有息負債規模持續減少。

          ??CRIC監測數據顯示,2022年中期重點樣本房企的總有息債規模為54859億元,較期初減少0.44%,總有息負債的規模繼續維持在較高水平。

          ??房企總有息負債規模自2021年以來開始減少,有兩方面原因,一個是“三條紅線”監管之下,房企去杠桿進程加速,另一方面,自去年下半年以來,房企面臨償債潮壓力,再加上預售資金監管力度加大,部分房企流動性受到影響。

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          ??而償債潮之下,更多長期有息負債轉為短期有息負債,2022年中期重點房企的長期有息負債為39018億元,相較于期初減少了1.17%;而短期負債為15841億元,較期初增長1.4%。而重點房企的短期有息負債對總有息負債的占比相較于期初提高了0.52個百分點至28.88%。

          ??這意味著,房企債務的期限結構有所惡化,部分房企有可能還將爆出債務違約事件。

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          ??房企再融資受到影響的情況下,房企現金持有規模降幅大大超過了總有息負債的降幅,這就導致凈負債率有所回升。

          ??CRIC數據顯示,2022年中期重點房企的加權凈負債率(永續債作為權益)回升至66.96%,較期初提升6.41個百分點。

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          ??2020年8月底,“三條紅線”新規發布,這一指標也成為房企有息負債規模增速的重要衡量標準。即剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據這“三條紅線”,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

          ??一時間,成為綠檔房企是衡量安全性的重要標志,多數未達標房企將進入綠檔設置為中短期目標。

          ??2022年上半年樣本房企加權平均的三條紅線核心指標全部達標,但需要注意的是非受限現金短債比有所下滑,且凈負債率有所上升。

          ??實際上,樣本房企加權平均的扣預收后資產負債率于2018年達到高位后逐年改善,2021年首次低于70%的臨界值,2022年上半年,樣本房企加權扣預后的資產負債率較期初進一步下降0.66個百分點至69.01%。

          ??具體到樣本房企三項核心指標的通過率來看,2022年上半年凈負債率的通過率從年初的80%略微下滑至73%,但通過率仍然最高。

          ??其中,非受限現金短債比的通過率下滑最明顯,上半年通過率僅46%,較年初明顯下滑16個百分點,資金緊張、短債償債壓力增加成為房企眾生相。而扣預收后資產負債率上半年通過率較年初上升了2個百分點至56%,這是樣本房企唯一有所改善的,但通過率依然不高,整體資本結構仍需優化。

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          ??從樣本房企的分檔情況來看,自2021年中期起,踩線房企數量明顯增多。綠檔房企于2022年上半年占比從年初的42%下降至32%;而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升,其中紅檔房企更是逐年占比上升,從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。

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          ??2022上半年房企償債壓力仍然未得到有效緩解,部分房企仍然存在較大的資金缺口。而在銷售疲軟、融資受限的環境下,許多房企核心財務指標惡化,黃檔、橙檔和紅檔房企比重均有擴容趨勢,為了以空間換時間,不少房企無奈只能踩線。

          ??當前,房企亟待快速恢復“供血”能力,在當前行業風險仍未出清,疊加疫情影響等原因下銷售疲軟,市場信心短時間難以快速回歸,而接下來融資端不斷分化,且整體較難出現快速回暖的情況下,部分房企還將面臨較大償債壓力,違約事件仍然有增無減。


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